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전세입주 전 확인 필수 체크리스트 총정리

by casa4you 2025. 4. 12.

전세계약

 

전세는 월세와 달리 한 번의 큰 금액이 들어가는 계약이기 때문에, 철저한 사전 준비가 필수입니다. 단순히 ‘집이 좋아 보여서’ 계약을 체결하는 건 매우 위험합니다. 실제로 최근 몇 년간 전세사기 사례가 급증하면서 입주 전 철저한 체크리스트가 더 중요해졌습니다. 오늘은 전세입주 전에 반드시 확인해야 할 항목들을 단계별로 정리해 드릴게요.


✅ 1단계: 계약 전 체크리스트

🔸 1. 등기부등본 확인

등기부등본은 해당 부동산의 ‘주민등록등본’이라 할 수 있습니다. 소유자가 누구인지, 채권자가 있는지, 저당권이 설정되어 있는지 등 중요한 법적 정보가 담겨있어요.

  • 확인 방법: 대법원 인터넷등기소 (www.iros.go.kr)
  • 중점 확인 포인트
    • 소유자와 임대인이 동일한가
    • 근저당권, 가압류, 압류 등의 설정 여부
    • 전세권 설정 유무

💡 등기부등본 상 소유자와 계약을 해야만 전세계약이 유효합니다. 대리인일 경우 위임장과 인감증명서 반드시 확인!

🔸 2. 임대인 신원 확인

  • 임대인의 신분증 사본받기
  • 대리인 계약 시 위임장 + 인감증명서 + 소유자 신분증 필수
  • 공동 소유 부동산의 경우, 모든 소유자와 계약서 날인 필요

✅ 2단계: 계약 시 체크리스트

🔸 3. 전세계약서 필수 항목

계약서에는 기본 정보 외에도 누락 없이 다음 내용을 꼭 확인하세요.

  • 주소 및 부동산 정보 정확하게 표기
  • 임대인/임차인 정보 (이름, 주민번호, 주소)
  • 전세보증금 총액 및 지급 조건 (계약금, 중도금, 잔금)
  • 임대 기간 정확히 명시
  • 보증금 반환 관련 조항
  • 하자 및 수리 책임 명확화
  • 계약 해지 시 위약금 조건

✅ 공인중개사를 통할 경우, 중개사고 발생 시 책임을 물을 수 있으므로 반드시 등록된 공인중개사인지 확인하세요.

🔸 4. 특약사항 작성

계약서 뒷면이나 별도 항목으로 작성됩니다. 특약사항은 향후 분쟁 발생 시 중요한 역할을 하므로 꼼꼼히 기재해야 합니다.

  • 입주 전 하자 수리 여부
  • 세입자 세금/공과금 체납 시 책임 분담
  • 계약해지 조항
  • 관리비 부담 주체

✅ 3단계: 입주 전 체크리스트

🔸 5. 집 내부 상태 점검

계약 전 또는 입주 전날, 집 상태를 꼼꼼하게 체크해야 합니다. 사진을 찍고 체크리스트로 기록해 두면 분쟁 시 유리합니다.

  • 전기 콘센트 작동 여부
  • 수도 및 온수 정상 작동 여부
  • 보일러, 가스 누수 여부
  • 방, 화장실, 주방 곰팡이/누수/결로 확인
  • 창문, 방문, 잠금장치 이상 여부
  • 에어컨, 세탁기 등 옵션 정상 작동 여부

💡 옵션 품목은 계약서에 명시되어야 추후 고장 시 책임 여부를 명확히 할 수 있습니다.


✅ 4단계: 입주 당일 체크리스트

🔸 6. 전입신고

입주 당일 또는 다음날에 주민센터에서 전입신고를 완료해야 합니다. 전입신고를 해야 확정일자를 받을 수 있고, 전세보증금을 법적으로 보호받을 수 있어요.

  • 준비물: 신분증, 임대차계약서
  • 온라인 전입신고도 가능 (정부 24)

🔸 7. 확정일자 받기

전입신고와 동시에 확정일자를 받으세요. 확정일자가 있어야 후순위 권리자가 생겼을 때 전세보증금에 우선변제권이 발생합니다.

  • 주민센터에서 계약서 원본에 도장
  • 임대차보호법 적용을 받기 위한 핵심 절차

✅ 5단계: 전세보증금 보호 장치

🔸 8. 전세보증금 반환보증 가입

요즘은 확정일자만으로는 불안하다는 의견이 많습니다. 때문에 전세보증금 반환보증보험 가입을 추천드립니다.

  • HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증 등 기관 이용
  • 가입 조건: 확정일자 + 전입신고 완료
  • 만약 임대인이 파산하거나 보증금을 돌려주지 못할 경우, 보험에서 대납

✅ 6단계: 이외 체크 포인트

🔸 9. 관리비 구조 확인

매달 지출되는 관리비 구조도 중요합니다.

  • 포함 항목: 공용전기, 경비비, 청소비 등
  • 별도 부과 여부: 난방비, 수도세, 엘리베이터 전기료 등
  • 예치금 반환 조건 확인

🔸 10. 주변 환경 체크

입주 전 집만 볼 것이 아니라, 주변 인프라도 확인하세요.

  • 초중고, 마트, 병원 등 편의시설
  • 교통 편의성 (지하철/버스 거리)
  • 소음 여부 (도로, 철도, 상가 주변)

✅ 마무리 요약

전세입주는 단순한 ‘이사’가 아니라 수천만 원의 재산을 맡기는 중요한 절차입니다.
아래 체크리스트를 기반으로 하나씩 점검해 보세요.

항목필수 여부체크 완료
등기부등본 확인
임대인 신원 확인
계약서 필수 항목 확인
특약사항 명시
집 상태 점검
전입신고 완료
확정일자 받기
반환보증 가입 권장
관리비 구조 파악
주변 인프라 확인


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