전세는 월세와 달리 한 번의 큰 금액이 들어가는 계약이기 때문에, 철저한 사전 준비가 필수입니다. 단순히 ‘집이 좋아 보여서’ 계약을 체결하는 건 매우 위험합니다. 실제로 최근 몇 년간 전세사기 사례가 급증하면서 입주 전 철저한 체크리스트가 더 중요해졌습니다. 오늘은 전세입주 전에 반드시 확인해야 할 항목들을 단계별로 정리해 드릴게요.
✅ 1단계: 계약 전 체크리스트
🔸 1. 등기부등본 확인
등기부등본은 해당 부동산의 ‘주민등록등본’이라 할 수 있습니다. 소유자가 누구인지, 채권자가 있는지, 저당권이 설정되어 있는지 등 중요한 법적 정보가 담겨있어요.
- 확인 방법: 대법원 인터넷등기소 (www.iros.go.kr)
- 중점 확인 포인트
- 소유자와 임대인이 동일한가
- 근저당권, 가압류, 압류 등의 설정 여부
- 전세권 설정 유무
💡 등기부등본 상 소유자와 계약을 해야만 전세계약이 유효합니다. 대리인일 경우 위임장과 인감증명서 반드시 확인!
🔸 2. 임대인 신원 확인
- 임대인의 신분증 사본받기
- 대리인 계약 시 위임장 + 인감증명서 + 소유자 신분증 필수
- 공동 소유 부동산의 경우, 모든 소유자와 계약서 날인 필요
✅ 2단계: 계약 시 체크리스트
🔸 3. 전세계약서 필수 항목
계약서에는 기본 정보 외에도 누락 없이 다음 내용을 꼭 확인하세요.
- 주소 및 부동산 정보 정확하게 표기
- 임대인/임차인 정보 (이름, 주민번호, 주소)
- 전세보증금 총액 및 지급 조건 (계약금, 중도금, 잔금)
- 임대 기간 정확히 명시
- 보증금 반환 관련 조항
- 하자 및 수리 책임 명확화
- 계약 해지 시 위약금 조건
✅ 공인중개사를 통할 경우, 중개사고 발생 시 책임을 물을 수 있으므로 반드시 등록된 공인중개사인지 확인하세요.
🔸 4. 특약사항 작성
계약서 뒷면이나 별도 항목으로 작성됩니다. 특약사항은 향후 분쟁 발생 시 중요한 역할을 하므로 꼼꼼히 기재해야 합니다.
- 입주 전 하자 수리 여부
- 세입자 세금/공과금 체납 시 책임 분담
- 계약해지 조항
- 관리비 부담 주체
✅ 3단계: 입주 전 체크리스트
🔸 5. 집 내부 상태 점검
계약 전 또는 입주 전날, 집 상태를 꼼꼼하게 체크해야 합니다. 사진을 찍고 체크리스트로 기록해 두면 분쟁 시 유리합니다.
- 전기 콘센트 작동 여부
- 수도 및 온수 정상 작동 여부
- 보일러, 가스 누수 여부
- 방, 화장실, 주방 곰팡이/누수/결로 확인
- 창문, 방문, 잠금장치 이상 여부
- 에어컨, 세탁기 등 옵션 정상 작동 여부
💡 옵션 품목은 계약서에 명시되어야 추후 고장 시 책임 여부를 명확히 할 수 있습니다.
✅ 4단계: 입주 당일 체크리스트
🔸 6. 전입신고
입주 당일 또는 다음날에 주민센터에서 전입신고를 완료해야 합니다. 전입신고를 해야 확정일자를 받을 수 있고, 전세보증금을 법적으로 보호받을 수 있어요.
- 준비물: 신분증, 임대차계약서
- 온라인 전입신고도 가능 (정부 24)
🔸 7. 확정일자 받기
전입신고와 동시에 확정일자를 받으세요. 확정일자가 있어야 후순위 권리자가 생겼을 때 전세보증금에 우선변제권이 발생합니다.
- 주민센터에서 계약서 원본에 도장
- 임대차보호법 적용을 받기 위한 핵심 절차
✅ 5단계: 전세보증금 보호 장치
🔸 8. 전세보증금 반환보증 가입
요즘은 확정일자만으로는 불안하다는 의견이 많습니다. 때문에 전세보증금 반환보증보험 가입을 추천드립니다.
- HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증 등 기관 이용
- 가입 조건: 확정일자 + 전입신고 완료
- 만약 임대인이 파산하거나 보증금을 돌려주지 못할 경우, 보험에서 대납
✅ 6단계: 이외 체크 포인트
🔸 9. 관리비 구조 확인
매달 지출되는 관리비 구조도 중요합니다.
- 포함 항목: 공용전기, 경비비, 청소비 등
- 별도 부과 여부: 난방비, 수도세, 엘리베이터 전기료 등
- 예치금 반환 조건 확인
🔸 10. 주변 환경 체크
입주 전 집만 볼 것이 아니라, 주변 인프라도 확인하세요.
- 초중고, 마트, 병원 등 편의시설
- 교통 편의성 (지하철/버스 거리)
- 소음 여부 (도로, 철도, 상가 주변)
✅ 마무리 요약
전세입주는 단순한 ‘이사’가 아니라 수천만 원의 재산을 맡기는 중요한 절차입니다.
아래 체크리스트를 기반으로 하나씩 점검해 보세요.
| 등기부등본 확인 | ✅ | ☐ |
| 임대인 신원 확인 | ✅ | ☐ |
| 계약서 필수 항목 확인 | ✅ | ☐ |
| 특약사항 명시 | ✅ | ☐ |
| 집 상태 점검 | ✅ | ☐ |
| 전입신고 완료 | ✅ | ☐ |
| 확정일자 받기 | ✅ | ☐ |
| 반환보증 가입 | 권장 | ☐ |
| 관리비 구조 파악 | ✅ | ☐ |
| 주변 인프라 확인 | ✅ | ☐ |
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